买房是一件大事,每个人都是会格外地注重这件事,但是总会有不怀好意的人,利用一些手段欺骗大家,有人会在大家不知情地情况下出售查封房,导致大家遭受损失,那么如何避免这种情况呢?

一、搞清状况是前提

一般来说,房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否已被法院查封,对于购房者能否顺利完成交易、取得产权有着重大影响。因此,大家在买房前务必要详细调查了解房屋的上述情况,以及出卖方尤其是开发商的信用情况,一旦发现不妥,应当提高警惕,谨慎交易。

尤其是名下已有住房及购房经营性房屋(商铺)的购房者,由于法律对他们的保护力度相对不强,承担的风险比仅购买一套房屋用于居住的消费者要大得多了。因此更要谨慎行事,切忌一时冲动,埋下隐患。

二、预告登记是屏障

我国《物权法》规定的预告登记制度是保障房屋买受人顺利实现物权的一项保全制度。即一旦签订合同并办理了预告登记,出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记,也不能再另行处分房屋,这样一来,就会大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。

同时,由于预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分,买受人请求停止处分的,法院理应支持。如果符合物权登记条件,还应当进一步解除查封,停止执行。因此,建议购房者充分利用法律赋予的权利,比如在买房时尽快办理预告登记,为自己筑起一道防火墙。

三、留存证据是关键

俗话说,打官司就是打证据。按照举证责任的一般规则来说,购房者对自己提出的请求所依据的事实,有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明的,由负有举证责任的购房者承担不利后果。

因此,在买房交易过程中务必要强化证据意识,关键不在于有没有证据,而在于证据能不能被法院认可和采纳。要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据,比如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等。

另外,尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。

同时,注意可能影响证据效力的细节问题,房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致,不要对发票内容进行涂改,不要将房款轻易打入非出卖方账户,比如开发商员工的个人账户等。这样一来,可避免证据瑕疵导致证明力下降,损害自己的实体权利。

四、资金监管是手段

为避免付款后因各种原因无法办理产权过户,建议购房者尽量采取委托第三方金融机构,来进行资金托管的方式进行交易。而托管资金就会冻结在出卖方的银行账户中,或者是资金专用托管账户中,待买卖双方办理完产权交割手续后,再解冻资金。

千万不要直接将首付款及后续房款直接给付出卖方。

五、及时过户是法则

除法律规定的特殊情形外,房屋所有权只有在依法登记后才发生法律效力。即房屋一天不过户到自己名下,就存在被法院当作为他人财产采取,而强制执行措施的风险。

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